Obwohl die Auswirkungen der globalen Pandemie immer noch auf dem gewerblichen Büroflächenmarkt zu spüren sind, bewegen sich viele Teile des Planeten laut Büromietdaten nun dazu, mit COVID-XNUMX zu leben, anstatt unter strengen Einschränkungen zu arbeiten.

Mit einer Entwicklung der Nettobelegung von 4 Millionen Quadratfuß in den USA waren die Büromieten im vierten Quartal 1 zum ersten Mal seit Beginn der Pandemie positiv. Vorreiter: Mietpreise in sekundären Entwicklungsmärkten (Städte zwischen XNUMX und XNUMX Millionen Einwohnern).

Technologie blieb bis Ende 3 der wichtigste Miettreiber und machte XNUMX % der Aktivitäten im vierten Quartal aus, so Jones Lang LaSalle IP (JLL), eine gewerbliche Immobiliendienstleistungs- und Investmentmanagementgesellschaft. High-Tech-Unternehmen dominierten weiterhin die Büromietfläche und fügten im Laufe des Quartals rund XNUMX Millionen Quadratfuß an vermieteter Bürofläche hinzu.

„Big Tech ist während der Pandemie in der Regel um 1 Millionen Quadratfuß gewachsen“, sagte Phil Ryan, Direktor für US-Forschung bei JLL.

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Die Mietpreise für Büros liegen jedoch immer noch unter dem Niveau vor der Pandemie, obwohl die Mieternachfrage laut dem JLL-Bericht aufgrund günstiger Bedingungen bis XNUMX voraussichtlich allmählich steigen wird.

Erstmals seit einigen Jahren wurden im vierten Quartal 3 wieder mehr Büroflächen vermietet als leerstanden. Insgesamt stieg die Vermietungsaktivität in den letzten XNUMX Monaten des Jahres XNUMX um XNUMX %, wodurch das vierteljährliche Volumen auf XNUMX % der Regeln vor der Pandemie stieg.

Allerdings sind Miete und Belegung zwei verschiedene Dinge. Die Miete bezieht sich auf die zu besetzende Fläche, nicht auf die tatsächlich hinter den Schreibtischen sitzenden Mitarbeiter.

In diesem Monat stieg die durchschnittliche Belegungsrate des Back-to-Work-Barometers von Kastle System von XNUMX Prozent im November XNUMX auf XNUMX Komma fünf Prozent. Das ist die höchste Quote seit März XNUMX, und jede Stadt im Back-to-Work-Barometer verzeichnet Jobzuwächse. (Das Barometer misst die Auslastung in zehn Ballungsräumen, darunter New York, Chicago, Houston und Washington DC)

Barómetro de vuelta al trabajo Burgsysteme

Kastle Systems Back-to-Work-Barometer.

Kastle Systems ist ein Managed Security-Anbieter für über zehn Zero-Unternehmen weltweit; verwendet Mitarbeiteranmeldedaten, um die Belegung der Baustelle zu bestimmen.

Laut dem Arbeitsplatztechnologieunternehmen Freespace befand sich die Büroauslastung in den USA jedoch in den letzten 4 Monaten auf einer Achterbahnfahrt und ist von XNUMX % Auslastung im November von zweitausendeinundzwanzig auf drei % im Monat gesunken November Januar, um endlich auf sechs Prozent zu steigen. diesen Monat.

Anfang Mai 5 hatte nur jedes zwanzigste Bürogebäude in den USA eine Auslastung von über zehn Prozent, und noch im vergangenen Monat lag die Auslastung im Durchschnitt bei nur sechzehn Prozent. Bis XNUMX wird laut Moody's Analytics voraussichtlich etwa jedes fünfte Büro leer stehen.

„Wir sind immer noch an dem Punkt angelangt, an dem die meisten Menschen nicht einmal in einem Büro sind“, sagte Ryan. „In Bezug auf die zukünftige Nachfrage besteht allgemeine Übereinstimmung darin, dass die Flächennachfrage im Verhältnis zu den bestehenden Flächen netto zurückgehen wird. Für den Gesamtmarkt ist dies jedoch weniger sicher, da es auch ein Nettowachstum in Bezug auf die Belegschaft und in Bezug auf die Gesamtzahl der Personen gibt, die einen bestimmten Grad an Bürozugang benötigen.

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Beschäftigungsgrad in den USA, zweitausendeinundzwanzig-zweiundzwanzig.

Unsicherheit bleibt ein zentrales Thema für die Zukunft, da laut JLL-Bericht immer noch Bedenken hinsichtlich neuer Variationen von Covid, aufkommender geopolitischer Probleme und hoher Inflation bestehen.

Während die Vermietungsaktivität zunimmt, wird auch erwartet, dass die Büroleerstandsquote bis XNUMX aufgrund der Fertigstellung von Bauarbeiten, die vor der Pandemie begonnen wurden, und Bürokonsolidierungen steigen wird.

Ein Trend, der sich auf die Belegungszahlen auswirkt, ist die Zusammenlegung bestehender Flächen; Mit anderen Worten, Organisationen nutzen die bereits gemieteten Flächen effektiver, um eine hybride Belegschaft unterzubringen. Ein weiterer Trend ist, dass sich immer mehr Unternehmen dafür entscheiden, neue oder renovierte Gebäude anstelle von älteren Gebäuden zu mieten. Laut Peter Miscovich, CEO von JLL, werden nach und nach immer mehr alte Büroflächen in Wohnräume oder Einrichtungen für Senioren oder Pflegeheime umgewandelt.

„Es gibt eine Prämie für Klasse-A-Flächen in New York City, Boston, San Francisco und London“, sagte Miscovich in einem früheren Interview. „Ich glaube nicht, dass wir jemals zu den Verhaltensweisen vom Dezember XNUMX zurückkehren werden und nie zuvor.“

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Viele weitere veraltete Büroräume der Klassen B und C und Vorstadtcampus oder ältere städtische Gebäude könnten veraltet oder wiederverwendet werden, wie es auch während der Großen Rezession der Fall war, sagte Miscovich.

Gebäude der Klassen B und C sind im Allgemeinen ältere Gebäude oder befinden sich in einer Vorstadtumgebung mit weniger Dienstleistungen und weniger technologischer Infrastruktur. Schon vor der Pandemie galten viele Altbauten als begehrenswert, weil sie günstiger zu vermieten waren.

Unternehmen bewegen sich auch mehr in Richtung eines Co-Working-Space- oder „Shared-Desk“-Modells, bei dem Schreibtische basierend auf geplanten Arbeitstagen geteilt werden, erklärte Ryan.

„Ein Großteil der Bevölkerung wird kein ständiges Büro haben“, sagte Ryan. „Für den Gesamtmarkt ist in Bezug auf die Nachfrage langfristig mit einem deutlichen Rückgang der Büroflächennutzung im Vergleich zu heute zu rechnen.“

Einige wichtige Städte auf der ganzen Welt schneiden besser ab als der allgemeine Trend, und die Auslastung ist in den letzten Monaten gestiegen. Laut Freespace erreichte die Bürobelegung in der City of London am XNUMX. März mit XNUMX % den höchsten Tagessatz in der Hauptstadt seit vor der Pandemie im Jahr XNUMX. (Freespace-Daten stammen von mehr als XNUMX Sensoren in Büros auf der ganzen Welt, die die Gebäudebelegung und Umgebungsbedingungen messen.)

Die gesamte Bürovermietungsaktivität drehte sich im Jahr XNUMX um. Laut einem Bericht von Cushman & Wakeman stieg die Vermietungsaktivität im Jahresvergleich (YoY) um XNUMX %, und die Mieten im vierten Quartal stiegen im Vergleich zum vierten Quartal XNUMX um XNUMX %. Diese Mietnachfrage wirkt sich negativ auf den Untermietmarkt aus.

Der Bestand an Untermietverträgen in Nordamerika ging in den letzten beiden Quartalen des Jahres 7 zurück, dann um XNUMX Quartale des Bestandsanstiegs. Die Entlassung ist ein Indikator dafür, dass Unternehmen leere Büros besetzen, ähnlich wie ein Mieter eine Wohnung untervermieten könnte. Wenn die Untervermietungstrends also niedrig sind, ist dies ein Indikator dafür, dass sich Unternehmen zurückziehen, um ihre gemieteten Flächen zu beziehen.

„Der Moment fällt mit einem ähnlichen Verlauf wie in den beiden vorangegangenen Rezessionen zusammen, als die Untervermietung von Flächen im Laufe von ein paar Jahren zunahm, bevor sie bereits ihren Höhepunkt erreichte und wieder zurückging“, berichtet Cushman & Wakeman, ein Immobilienmakler.

Im vierten Quartal 145,1 ging der Untermietbestand in Nordamerika gegenüber dem Vorquartal (QQ) um XNUMX % zurück. Der aktuelle Lagerbestand beträgt XNUMX Millionen Quadratfuß (msf), ein Rückgang gegenüber XNUMX msf im Vorquartal.

Da die Mieten für gewerbliche Büroflächen steigen, warnte Ryan von JLL, dass COVID-XNUMX-Schwankungen zurückkehren könnten, um die jüngsten Gewinne zunichte zu machen.

„Die allgemeine Zustimmung und Stimmung unter den Arbeitnehmern in Bezug auf Bürosicherheit und Arbeitnehmermobilität [Pendeln] scheint auf ein normales Niveau zurückzukehren. Es ist nur so, dass sich die Rückkehr ins Büro bis jetzt verzögert hat", sagte Ryan, zumal es nirgendwo Einschränkungen gibt."

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